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多城限制“商改住”

时间:2019-12-13 来源:未知 作者:佚名

  自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后,上海、天津、广州、深圳、厦门、佛山等16地先后继发布政策限制“商改住”,即不得擅自改变为居住用途成为基本原则。尤其是今年8月,厦门出台最严“禁公寓令”——“商改办”、“商改住”全部杜绝。

  出台商办项目调控政策的城市集中分布在一线城市和热点二线城市以及长三角和珠三角地区。

  除商业项目不得擅自改变为居住用途这一基本原则不变外,各地的调控政策也略有不同,以北京为例,北京针对商办项目的调控政策还规定了商办项目最小分割单位不得低于500平方米以及二手商办项目出售必须全额付款等条目;另外北京的限制“商改住”政策还强调商办物业不能转让给个人只能转让给法人单位。

  商办项目调控政策降温公寓市场

  受‘商改住’政策影响最大的是房产投机者,商办项目调控政策抑制了商住公寓市场的活跃度,与量的持续下相应的就是公寓价格的下降,北京和上海两地的房产投机者收益明显下滑。通过调查发现,除北京上海两地的公寓市场量价齐跌外,广州的公寓市场也出现下滑态势,南京、东莞量价微跌。唯一不同的是深圳因商品住宅严重缺乏,且公寓市场需求量较大,受高端需求客户带动,市场在政策出台后依然保持整体上涨,但这种现象仅在深圳一地出现,故不具备参考价值。

  截至今年十月,2019年的商业营业用房销售额下降13.4%,伴随而来的也是投资的下滑。2019年1-10月办公楼和商业营业用房开发投资15975亿元,相比2018年同期减少822亿元。从国家统计局公布的数据来看,近三年来,办公楼和商业营业用房开发投资额占整体房地产的比重正持续下降。2017年1-10月,办公楼和商业营业用房开发投资额占整体房地产的比重为20.62%,2018年1-10月为16.91%,2019年1-10月降至14.58%。

  限制“商改住”,鼓励“商改租”

  与限制“商改住”截然不同的是北京、上海、广州、深圳等城市出台了鼓励“商改租”的政策,为商办项目谋求了新的出路。

  因为商办项目的调控政策严禁开发商钻法律空子做商住公寓产品,但是对于商办项目的推广,多地顺应市场需求落地“商改租”的实施。2016年国务院办公厅《关于加快培育和发展租赁市场的若干意见》中,提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房“商改租”政策的出台主要是帮助房地产公司的存量项目作用途调整。

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